协议有效，法律会保护善意第三人。
房屋买卖协议卖方妻子毁约怎么办？
我于2007年11月份在朱某家的房屋的，现2010年因拆迁，朱某家的妻子要毁约，因当时签到协议的时候朱某的妻子没有在家，只有朱某在协议上签名的，还有房产证也没有过户，所以现在其妻子要毁约，请问我怎么办？附：如果其毁约成立，从07年的房价到现在的房价是怎么算的呢？还有房屋装修等等？请各位领导层次的领导帮帮忙。
回答
- 共4条
回答时间：2010-03-14 16:50
回答时间：2010-03-14 16:56
你们所签的协议无效，因为房产是夫妻共同财产，他的妻子没有签字是无效的，你可以要求他承担缔约 过失责任。
回答时间：2010-03-14 17:24
你们的房屋买卖协议是效力待定的合同。如果朱妻坚决不签字，则该合同就是无效合同。合同无效后，因为该合同取得的财产要返还；受到的损失要根据缔约过程中各自的过错承担赔偿责任，因为这是缔约过失责任。涉及到你，你们双方都有过错，即你明知没有全部共有权人同意而签约，朱某明知是共同财产无权处分而处分，双方的过错相当。从０７年到现在的房产增值，你无权主张，因为，这里合同是无效合同，承担的是缔约过失责任，而不是违约责任，如果是违约责任，你当然可以主张预期利益。
回答时间：2010-03-14 18:59
当初签订协议的时候，朱某的妻子未在场，但是朱某是其丈夫，有权代理其妻子签字卖房，属于法律上的表见代理行为，对其妻子是生效的，你们的买卖协议已经生效，房产证过户只是形式问题，不影响你们买卖合同的效力。你已经入住该房屋，合同行为已经履行完毕，现在是因为拆迁，对方想毁约，是没有法律依据的。
关于朱某表见代理生效的法律依据是《民法通则》第六十六条 规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
根据上述规定，朱某的妻子在卖房后直到2010年一直未做否认表示，视为同意卖房。其因为拆迁的原因主张合同无效是没有法律依据的。
关于朱某表见代理生效的法律依据是《民法通则》第六十六条 规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
根据上述规定，朱某的妻子在卖房后直到2010年一直未做否认表示，视为同意卖房。其因为拆迁的原因主张合同无效是没有法律依据的。
中央电视台《华人频道》嘉宾律师
中央人民广播电台《都市法宝》栏目嘉宾律师