房地产合同纠纷
2008年2月17日与开发商签订折后总价值为74.5万元的天地楼认购书（天地楼：一。
二层为商铺，三楼为套房，四。二层为商铺，三楼为套房，四五楼为楼中楼）。二层为商铺，三楼为套房，四五楼为楼中楼）共交五万元定金，被告知取得预售证后才签商品房买卖合同。
施工将进入第三层时，发现该开发商改变了原设计图纸，多次讨要说法后，开发商于2009年8月18日才以未取得预售证为由i拒绝履行合同，可领回5万元定金或者选择其它套房一套。
我所认购的天地楼原规划共九栋，为一字并排式，前四栋为开发商老板或他们的亲人所认购，第五第六栋为一般客户所认购，其它无人认购。
现已施工完毕，前四栋为天地楼，其它一二层为商品，三四五为独立套房于2009年12月1日取得该区域商住楼预售证，目前还没对外公开销售，我该如何维权？目前开发商前期天地楼报价150万元（带车库，我所认购的无车库），直打损失官司可否成立？
最佳答案
回答时间：2010-10-14 22:14
1.开发商已经收取了你的定金，你们之间的买卖合同关系已经成立了，开发商于2009年8月18日才以未取得预售证为由i拒绝履行合同的行为，属于违约，你有权要求承担违约责任，要求赔偿你的全部损失，即再购买相同的楼房所需的购房款，法律依据是《合同法》 第一百一十三条规定： 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
2.另外你也有权选择要求开发商继续履行合同，把房屋按照原来的价格卖给你，法律依据是《合同法》 第一百零七条规定： 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
北京魏国鹏律师 免费咨询电话：13121048109
中央电视台央视网《华人频道》节目嘉宾律师
中央人民广播电台《都市法宝》栏目嘉宾律师
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回答
- 共3条
回答时间：2010-10-14 22:22
只是认购书，不是买卖合同。
要么要求退还定金，要么要求协商确定买卖协议！
请参考以下规定办理——
《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
要么要求退还定金，要么要求协商确定买卖协议！
请参考以下规定办理——
《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
回答时间：2010-10-15 02:22
未取得预售许可证的商品房认购书本来无效,但在起诉前取得预售许可证可以认定有效,所有你们间的认购是有效的,因为现在预售许可证己经下来了,而你还没有起诉,你可以要求开发商按认购书约定将房卖与你.否则要承担你因些造成的损失.
回答时间：2010-10-15 09:54
天地楼认购书有效，开发应当双倍赔偿你的定金。