房屋共有问题
甲乙丙三人为亲兄弟。甲乙丙三人为亲兄弟2003年甲乙两人共同出资在长沙市按揭购买了一房产，按揭年限为15年。
当时因为某种原因房产证上只写了乙方的名字，后在丙的作证下，甲乙双方手写了一份房屋共有产权协议，协议写明：甲方占该房屋产权的60%，乙方占40%。
同样房屋按揭也是按这个比例支付。同样房屋按揭也是按这个比例支付由甲乙丙三方手写签名，协议一式三份。
请问像这样的情况，如果产生法律纠纷的话，此份房屋共有协议是否具有法律效力呢？甲方现在应该采取什么措施保护自己的权利呢？
补充说明：
因为房屋是按揭，所以还未取得房产证正本，只有复印件，在按揭未付清之前好像是不能申请改变房屋产权的，在这种情况下，甲方应该如何预防未来因此会产生的法律纠纷呢？目前乙方仗着自己是房主私自出租房屋。除了诉讼，有没有更好的解决方式呢？
因为房屋是按揭，所以还未取得房产证正本，只有复印件，在按揭未付清之前好像是不能申请改变房屋产权的，在这种情况下，甲方应该如何预防未来因此会产生的法律纠纷呢？目前乙方仗着自己是房主私自出租房屋。除了诉讼，有没有更好的解决方式呢？
最佳答案
回答时间：2010-01-23 14:05
甲乙丙三方签订的共有协议在法律上是有效力的！但不能对抗任何善意的第三方。也就是说如果第三方作为承租人或是购买人承租或购买了案涉的房产，并且支付了房款，作为受害的甲方是不能向第三人主张房屋的，只能要求乙方赔偿属于你共有那部分房屋的损失。
根据我国《物权法》的相关规定，房产登记薄是确定房屋权属的唯一根据。在法律层面上甲不是案涉房屋的共有人。但并不代表着甲不能对房产的权属提出异议。因为作为异议方的甲来说其是案涉房屋的实际共有人之一，并且还占有着60%比例的大头，其完全可以以此为依据向法院提起房屋确认权属的诉讼，通过法院的判决书或调解书以生效法律文书的形式将甲作为案涉房屋共有权人的事实固定下来，并拿法院的文书到房地产登记部门申请房屋的权属变更。
鉴于案涉房屋属于按揭贷款房，律师建议只有通过诉讼确权的方式才能更稳妥的解决甲对房屋的共有权。
受君之托，忠君之事，无理不持，有利必争！
回答
- 共8条
回答时间：2010-01-18 11:38
你好！对你的问题，北京殷国丰律师解答如下：
1、此房屋共有协议具有法律效力，但是只在甲乙之间有效，不能对抗第三人。因为房子在乙方名下，在法律上属于乙方财产。如果乙方将房子卖给第三人，则甲只能追究乙的责任，不能请求第三人返还房产。
2、甲方现在可以与乙方去房产登记机关做变更登记，将自己的名字及份额写在房产证上，这样就就能保护自己的权利。
如需进一步咨询，可以登陆我的网站http://yinred.fabao365.com/
联系地址：北京市宣武区广安门内大街6号枫桦豪景A座6单元1001 (100053)
电话：13611365654 010-86839523
电子邮箱：yinred@126.com QQ：386179688
欢迎来电来函！
1、此房屋共有协议具有法律效力，但是只在甲乙之间有效，不能对抗第三人。因为房子在乙方名下，在法律上属于乙方财产。如果乙方将房子卖给第三人，则甲只能追究乙的责任，不能请求第三人返还房产。
2、甲方现在可以与乙方去房产登记机关做变更登记，将自己的名字及份额写在房产证上，这样就就能保护自己的权利。
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回答时间：2010-01-18 15:43
立即起诉要求确权 变更房产证
回答时间：2010-01-18 16:31
你好！
该协议有效，甲方要求乙方一起到房管部门办理产权共有人登记。
该协议有效，甲方要求乙方一起到房管部门办理产权共有人登记。
回答时间：2010-01-18 20:11
由于房屋属于不动产，属于法律规定的必须办理产权登记的情形，只有私下的协议，是不行的，必须到房产部门办理甲和乙的房屋共有产权证明，这样才具有法律的效力。法律依据是《中华人民共和国房地产管理法》第五十九条规定： 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第六十条规定： 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
如果双方不到房产部门办理产权登记，在发生了争议后，是需要重新确认房屋权属的。
第六十条规定： 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
如果双方不到房产部门办理产权登记，在发生了争议后，是需要重新确认房屋权属的。
中央电视台《华人频道》嘉宾律师
中央人民广播电台《都市法宝》栏目嘉宾律师
回答时间：2010-01-19 08:16
以此协议提起诉讼，要求法院对房屋确权。
回答时间：2010-01-20 17:30
依据物权法第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
即，一般情况下，是以登记为准，但有证据证明登记与事实不一致的，应当以事实为准，你们的协议是有效的，这种情况下，如果发生争议，你们有两种方式解决：一、向房管局申请异议登记，更正为共有。二、直接向法院起诉，以判决的形式确定为共有。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
即，一般情况下，是以登记为准，但有证据证明登记与事实不一致的，应当以事实为准，你们的协议是有效的，这种情况下，如果发生争议，你们有两种方式解决：一、向房管局申请异议登记，更正为共有。二、直接向法院起诉，以判决的形式确定为共有。
回答时间：2010-01-21 10:40
最好的方式就是诉讼解决，它可以免除一切后顾之忧。你可以向法院提起确权之诉。向法院出具你们当时签订的《协议书》，还有丙的作证，由法院以判决书的形式来确定你和乙所占房产的份额.因为，我国针对不动产所有权的公示方式采取的是登记主义，所以，目前该房产只能是乙为所有权人，乙是有权利将此房出租的。
回答时间：2010-01-22 19:19
1、此房屋共有协议具有法律效力，但是只在甲乙之间有效，不能对抗第三人。因为房子在乙方名下，在法律上属于乙方财产。如果乙方将房子卖给第三人，则甲只能追究乙的责任，不能请求第三人返还房产。
2、甲方现在可以与乙方去房产登记机关做变更登记，将自己的名字及份额写在房产证上，这样就就能保护自己的权利。
2、甲方现在可以与乙方去房产登记机关做变更登记，将自己的名字及份额写在房产证上，这样就就能保护自己的权利。