你好！苏律师解答如下：1、新房东继续履行原租房合同，这符合“买卖不破租赁”的法律原则，他已自动继受原合同，至于擅自改名是不合理的，但没必要，也不影响合同；房东提出解除合同，他愿意承担违约责任，通知时就发生解除合同的效力；2、他愿意承担违约责任而解除房屋租赁合同，你也不办法，你只是所涉房屋的使用权；3、你应该向其主张相应的赔偿，因合同中未予约定违约条款，就须你证明房东解除合同给你造成的损失，要有具体证据；4、合同中未予约定违约条款，法律实践中一般会以三个月的租金作为违约赔偿；5、合同中有不符合法律规定的，当然会被认定为无效条款。
房屋合同有关违约咨询
你好！我的房租合同是和房东于今年6月签订的，租期为一年，押一付三。现在房东将房子买了（12月），新的房东继续履行原房东的合同，现将我们合同上原房东的名字改成了他的。问题一：这样的做法可以吗？
现在新房东要求我们搬迁，因为合同里面没有规定违约赔偿的条约，所以新房东的意思就是通知我们了我们1个月就得走。我现在的房租是交到3月份的，他想退，可我不想要。我们合同里对出租人的责任项里有：如房屋出现特殊情况（拆迁，出售）甲方可以提前一月要求乙方搬离。我认为现在这两项都不符合，问题二：我是否可以就这个条约不搬。问题三：我要是要提前搬我可以得到赔偿吗？
我的房子里面安装了一年的宽带，是一次付费的，我搬离了的话就会造成我的经济损失，新房东拒不赔偿。问题四：我能要求赔偿吗？
问题五：要是我们的合同里面有不符合政府或地方的条款是否就应该是无效的条款？
谢谢！
补充说明：
新房东修改合同甲方人是我同意的，修改的也是我手里的一份！是不是说现在这个合同上的甲方就是新房东了。是的话那他要求我搬迁就需要出示房屋拆迁或出售的证明才能要求我搬迁！那他就需要有一个房屋过户的手续是吧，这样的话新房东不管是过户给谁，哪怕是过户给他的子女或配偶有要有一笔不小的手续费吧？如果是赠与还不能成立吧？
新房东修改合同甲方人是我同意的，修改的也是我手里的一份！是不是说现在这个合同上的甲方就是新房东了。是的话那他要求我搬迁就需要出示房屋拆迁或出售的证明才能要求我搬迁！那他就需要有一个房屋过户的手续是吧，这样的话新房东不管是过户给谁，哪怕是过户给他的子女或配偶有要有一笔不小的手续费吧？如果是赠与还不能成立吧？
回答
- 共6条
回答时间：2009-12-18 14:35
回答时间：2009-12-18 14:45
根据合同法的规定，应当适用“买卖不破租赁原则”，即房屋买卖后，原租赁合同对新的房屋所有权人继续有效，所以，在你的租赁合同没有到期的情况下，应当继续履行，除非你提出或同意终止、变更合同的履行。新的所有权人必然承继原合同，改名与否不影响合同的效力，但新房东单方改名不妥；新房东通知你搬迁属于违约行为，其无权单方终止合同，应当承担违约责任。你有权不搬；新房东提前解约，你可以主张赔偿；经双方协议同意提前搬走，若没有约定赔偿和退租，你即无法主张赔偿，所以，应当约定赔偿和退租；宽带安装费属于你的损失，你可主张赔偿；若没有违反法律、法规的强制性规定，合同条款有效。地方性法规、地方政府规定及规定不能成为合同认定无效的依据。
解答供参考。
解答供参考。
回答时间：2009-12-18 14:56
1.你是和原房东订立的合同，，新房东不是合同主体，变更合同主体需要原房东同意方可，你们这样变更是无效的。
2.根据民法规定的“买卖不破租赁”的原则，你们的原租赁合同依然有效，新房东不是合同的的主体，即不是出租人，他无权要求解除合同。你无须搬出去。
本案中，只要你掌握了新的房东无权要求解除合同这一关键问题，你就不需担忧了。
2.根据民法规定的“买卖不破租赁”的原则，你们的原租赁合同依然有效，新房东不是合同的的主体，即不是出租人，他无权要求解除合同。你无须搬出去。
本案中，只要你掌握了新的房东无权要求解除合同这一关键问题，你就不需担忧了。
中央电视台《华人频道》嘉宾律师
中央人民广播电台《都市法宝》栏目嘉宾律师
回答时间：2009-12-18 14:59
问题一：这样的做法可以吗？可以
问题二：我是否可以就这个条约不搬。可以不搬.
问题三：我要是要提前搬我可以得到赔偿吗？ 能得到赔偿,你可要求他先给赔偿,然后再搬.
问题四：我能要求赔偿吗？ 能.
问题五：要是我们的合同里面有不符合政府或地方的条款是否就应该是无效的条款？ 是的有不符合政府或地方的条款的,是万效的,但不影响本合同的其它条款的效力.
问题二：我是否可以就这个条约不搬。可以不搬.
问题三：我要是要提前搬我可以得到赔偿吗？ 能得到赔偿,你可要求他先给赔偿,然后再搬.
问题四：我能要求赔偿吗？ 能.
问题五：要是我们的合同里面有不符合政府或地方的条款是否就应该是无效的条款？ 是的有不符合政府或地方的条款的,是万效的,但不影响本合同的其它条款的效力.
回答时间：2009-12-19 18:06
不知道你的谢意具体内容，建议带着协议，当面咨询律师为宜。
回答时间：2009-12-25 11:41
建议带齐资料当面咨询律师以得到详细分析。