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物权法、房屋登记办法后,房屋登记错误行政案依据什么法律撤销?

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物权法、房屋登记办法后,房屋登记错误行政案依据什么法律撤销?

(之二)人民法院案例选

被上诉人杨光群辩称:杨光群并未向龙马潭区安宁农村信用合作社借款,未与该社签定

借款合同和房屋抵押合同,也没有与该社共同申请房屋抵押登记。上诉人龙马潭信用联社也认可申请登记的材料不真实,依法应当注销房屋抵押登记。一审判决正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。

四川省泸州市中级法院经审理认为:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,国家实行房地产抵押登记制度。根据《中华人民共和国担保法》第四十四条规定,办理抵押物登记,应当向登记部门提供主合同、抵押合同、抵押物的所有权或者使用权证书。根据《城市房地产抵押管理办法》第二十五条、第三十条规定,房地产抵押,抵押当事人应当签订书面抵押合同。到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。该办法第三十二条规定,办理房地产抵押登记,应当向登记机关交验抵押当事人的身份证明或法人资格证明、抵押登记申请书、抵押合同、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》,共有的房屋还必需提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明等文件。该办法第三十条规定,登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的,应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记,对不予登记的,应当书面通知申请人。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条第四款规定,房屋他项权利登记,有权利人和他项权利人共同申请。该办法第二十五条第一款(一)项规定,申报不实的,登记机关有权注销房屋权属证书。根据上述法律规定,申请房地产抵押登记,必需由权利人和他项权利人共同申请,申请人向房屋登记机关交验的主要证明材料必须齐全并且真实。本案申请材料虽然齐全,但登记申请书和两份合同上的签字以及所按手印均不是杨光群本人所为,作为一方当事人的上诉人龙马潭信用联社对此并未陈述形成不真实的原因和理由。上诉人称杨光群明知有次笔借款和抵押,但未向法庭提供相应证据。在杨光群不认可的情况下,不能证明是共同申请。一方申请人的不真实应属申报不实。登记机关依据不真实的申请实施的登记行为不具有合法性,依法应当予以纠正。

抵押合同是抵押登记的必备条件之一,但不是抵押登记唯一条件,还需要具备其他法定条件。如果其他法定条件不具备,那么登记行为也不具有合法性。合法的抵押登记行为,必须是抵押合同有效。而抵押合同有效,不等于登记行为合法。本案即使抵押合同有效,也不能证明登记行为合法。一审判决并没有确认合同的效力问题,而是认定合同上“杨光群“签字不真实这一事实。

登记机关已尽到审查注意义务只能证明其自身无过错,但不等于登记行为必然合法。一审判决认为登记机关“已尽到了合法、合理、审慎的注意义务,其登记行为合法”的理由不当,依法予以纠正。一审判决认定事实清楚,适用法律、法规正确。虽然理由有所不妥,但结论并无不当。上诉人请求依法改判的上诉理由不能成立,本院不予支持。泸州市中级人民法院据此依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条(一)项之规定,于2008年11月19日作出如下判决:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费50元由上诉人泸州市龙马潭信用联社负担。

【评析】

本案审判中涉及到四个问题:一是登记机关无过错,登记行为是否必然合法;二是本案行政诉讼是否要以抵押权合同无效之诉的民事判决为前提;三是结婚证是否可以证明房屋共有关系;四是不动产登记申请是否适用表见代理等问题。

一、关于房屋登记机构无过错的抵押登记行为是否必然合法问题

根据我国法律规定,国家对不动产实行统一登记制度。根据房屋登记的现行法律规定,房屋登记分为国有土地范围内房屋登记和集体土地范围内房屋登记。国有土地范围内房屋登记又分为所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记和其他登记。房屋登记的程序为申请、受理、审核、记载于登记簿、发证。房屋登记机构认为必要时,可以就登记事项进行公告。当事人申请登记,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。登记机构应当履行的职责是对申请提供的权属证明和其他必要材料进行查验;就申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人;认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的,可以要求申请人补充材料;对于房屋所有权初始登记、在建工程抵押登记、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记等情况,应当实地察看。登记机构对材料审核的具体内容是;申请人提交的申请登记材料是否齐全且符合法定形式;申请人与提交材料记载的主体是否一致;申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载是否一致;申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载的是否一致;申请登记的内容与有关材料证明的事实是否一致;申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利是否不冲突等。这也是房屋登记应当具备的法定条件。

登记机构的审核,除应当到实地察看的情况外,主要对申请材料的书面审核,关于申请登记材料的真实性、合法性和有效性问题,根据2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》第十一条规定,应当由申请人负责、申请人不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。书面材料表示的主体、内容、事实以及申请人的意思表示应当是真实的且与实质是一致的。当书面材料符合法定条件,登记行为则具有合法性。

但是在实践中,会出现形式与实质不一致的情形,即从形式要件上看是符合登记条件的,但与真实事实不一致。形式与实质的不一致就不能证明登记行为具有合法性。《房屋登记办法》第八十一条规定:“司法机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,房屋登记机构可以撤销原房屋登记、收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废,但房屋权利人为他人善意取得的除外”。该条说明,即使房屋登记机构无过错,也不能证明骗取的登记具有合法性。认为登记机构按照法定程序履行了法定职责,形式要件具备,登记机构无过错,登记行为就具有合法性的观点是不能成立的。

二、注销抵押登记的行政诉讼是否要以抵押合同无效之诉的民事判决为前提

当一个案件的审理需要另一案件的判决结果为前提时,根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十一条第一款第(六)项规定,案件的审判须以相关民事、刑事或者其他行政案件的审判结果为依据,而相关案件尚未审结的,中止诉讼。中止诉讼的原因消除后,恢复诉讼。也就是说,如果另一案件判决结果没有出来,就无法判断本案被诉具体行政行为是否合法。对本案而言,被诉的是房屋抵押登记行为的合法性问题,是否需要民事抵押合同效力的判决结果为前提,有不同观点。

第一种观点认为,应当以民事判决结果为前提,理由是:抵押登记是以抵押合同为前提条件,抵押合同有效,抵押登记合法,抵押合同无效,抵押合同不合法。当抵押合同的效力纠纷没有被民事判决确认时,就无法判断抵押登记行为的合法性。因此,本案应当中止诉讼。 第二种观点认为。抵押合同无效,抵押登记不合法,该观点是成立的;但抵押合同有效,抵押登记就合法的观点是不能完全成立的。理由是:抵押合同,是抵押登记的必备条件之一,但不是抵押登记的唯一条件,还需要具备其他法定条件。如申请人与抵押合同的当事人不一致,没有提交房屋所有权证书等。如果其他法定条件不具备而登记,那么登记行为就不具有合法性。

关于是否应当以民事判决结果为前提,应当对不同的情况不同对待。如果对抵押合同的效力有争议,申请抵押登记的其他法定条件也不具备,行政诉讼无需等待民事判决结果,可以直接作出裁判;如果申请抵押登记的其他法定条件均具备,申请人之间针对抵押合同的真实性、合法性、有效性发生争议,那么此时的抵押合同的效力就成为登记行为合法性唯一的决定因素,行政诉讼就需要等待民事判决确认的结果,以民事判决结果来判断登记行为是否合法。本案虽然存在当事人对抵押合同效力的争议,但也存在一方申请人的虚假,法院无需等待民事判决结果,直接作出判决并不违法。

三、关于结婚证明是否可以证明房屋共有关系问题

(一审合议庭成员:杨克伦 张明强 王智勇

二审合议庭成员:姜学东 武建华 薛英

作者单位:四川省泸州市中级人民法院)

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