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无房产证且是和房主哥哥签订的合同如何 法院判决是否公正

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无房产证且是和房主哥哥签订的合同如何 法院判决是否公正

张女士今年5月18通过中介看中了一套二手房,价格是38万元。

当时房主田某在深圳,中介叫张女士交5000元订金给房主哥哥。

张女士表明她只是交订金,要等房主回来看到房产证和房主方可签正式的房屋买卖合同。

为促成生意,中介拿出该公司填充式的格式房屋买卖合同填写,并叫张女士和房主的哥哥在合同上签了字。

因房主不在,且只是交订金,因此该合同重要事项如交房时间、办理产权过户时间都未协商和提及,也未写在合同上。

合同中有定金条款和违约格式条款(房价的百分之十)。

当时房主的哥哥未出示委托书和房屋产权手续。当时房主的哥哥未出示委托书和房屋产权手续第二天,张女士打听并查证到该房无房产证,又不是和房主签的合同,担心房屋不能正常过户等原因,于是通知田某的哥哥,她不买该房了,订金5000元也不需退还了。

但房主田某匆匆补了一份委托书(且时间提前到其哥哥和张女士签合同之前),就到法院起诉张女士支付违约金。

田某的另一个哥哥在该法院工作。田某的另一个哥哥在该法院工作该法院居然就判合同有效,并判张女士支付违约金3.8万元。

去年该法院却判一个同样是无房产证的合同为无效合同。

后迫于压力,张女士表示她愿意购买该房,但房主告知她该房已经卖了,价格是38.5万元。

现张女士已上诉至重庆市第三中级人民法院,9月3日开庭。

现咨询一下各位律师,这个无房产证且未和房主签定的房屋买卖合同的效力如何;短短2天时间内就告知不买该房,法院判决3.8万元的违约金是否公平公正。

麻烦一下各位,尽快给张女士出一下主意,以便她9月3日应诉。

再次感谢各位。

咨询者:zmf江苏
[咨询时间:2009-08-27
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解答数:5
剩余时间:已过期]

回答

5
魏国鹏律师
[地区:北京-朝阳区
手机:13121048109
积分:690903
]
回答时间:2009-08-28 11:07
魏国鹏
请委托律师解决。

北京魏国鹏律师 免费咨询电话:13121048109

中央人民广播电台《都市法宝》栏目嘉宾律师

《现代教育报》特邀法律顾问。



中央电视台《华人频道》嘉宾律师 中央人民广播电台《都市法宝》栏目嘉宾律师
周光成律师
[地区:江苏-淮安市
手机:13064938045
积分:15837
]
回答时间:2009-08-27 21:11
周光成
首先是建议你聘请律师。

其次,如果这房原是开发商建的商品房,在未办产权证的情况下可以出让,即转让合同为有效。如果是自建房,在未办产权证的情况下一般不好出让,即转让合同一般为无效合同。

第三,关于委托书的问题,该委托书是否为其哥哥亲笔书写或签名,由于该委托书没有经过公证,在签订合同之时无授权书,在签订合同后拿出的委托书没有公证,而其哥哥又没有亲自到场,因而该合同应当是一份无权代理人签订的合同。

第四,法院认定为有效合同,判定张女士违约,即需要证明合同上约定张女士交清房款的时间。只有其没有按照时间交款,才可能构成违约。又由于合同上交房时间、办理产权过户时间都未协商和提及,这严重地影响张女士的合法权益,明显地不公平,张女士可以起诉撤销这份合同。
张先力律师
[地区:江苏-徐州市
手机:13182321157
积分:3482
]
回答时间:2009-08-28 07:41
张先力
可以对委托书申请笔记鉴定,如果委托在后,签订合同在前,那么双方的合同是无效的,且该房无证,无证的话,房屋不能处分。

建议将情况告知律师,由律师办理。
倪振杨律师
[地区:浙江-金华市
手机:13566782836
积分:47458
]
回答时间:2009-08-29 13:18
倪振杨
综合以上律师意见办理吧!
李翠英律师
[地区:广东-东莞市
手机:13433031325
积分:46042
]
回答时间:2009-08-27 21:26
李翠英
建议委托律师办理。

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