请委托律师解决。
北京魏国鹏律师 免费咨询电话：13121048109
中央人民广播电台《都市法宝》栏目嘉宾律师
《现代教育报》特邀法律顾问。
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无房产证且是和房主哥哥签订的合同如何 法院判决是否公正
张女士今年5月18通过中介看中了一套二手房，价格是38万元。
当时房主田某在深圳，中介叫张女士交5000元订金给房主哥哥。
张女士表明她只是交订金，要等房主回来看到房产证和房主方可签正式的房屋买卖合同。
为促成生意，中介拿出该公司填充式的格式房屋买卖合同填写，并叫张女士和房主的哥哥在合同上签了字。
因房主不在，且只是交订金，因此该合同重要事项如交房时间、办理产权过户时间都未协商和提及，也未写在合同上。
合同中有定金条款和违约格式条款（房价的百分之十）。
当时房主的哥哥未出示委托书和房屋产权手续。当时房主的哥哥未出示委托书和房屋产权手续第二天，张女士打听并查证到该房无房产证，又不是和房主签的合同，担心房屋不能正常过户等原因，于是通知田某的哥哥，她不买该房了，订金5000元也不需退还了。
但房主田某匆匆补了一份委托书（且时间提前到其哥哥和张女士签合同之前），就到法院起诉张女士支付违约金。
田某的另一个哥哥在该法院工作。田某的另一个哥哥在该法院工作该法院居然就判合同有效，并判张女士支付违约金3.8万元。
去年该法院却判一个同样是无房产证的合同为无效合同。
后迫于压力，张女士表示她愿意购买该房，但房主告知她该房已经卖了，价格是38.5万元。
现张女士已上诉至重庆市第三中级人民法院，9月3日开庭。
现咨询一下各位律师，这个无房产证且未和房主签定的房屋买卖合同的效力如何；短短2天时间内就告知不买该房，法院判决3.8万元的违约金是否公平公正。
麻烦一下各位，尽快给张女士出一下主意，以便她9月3日应诉。
再次感谢各位。
回答
- 共5条
回答时间：2009-08-28 11:07
中央电视台《华人频道》嘉宾律师
中央人民广播电台《都市法宝》栏目嘉宾律师
回答时间：2009-08-27 21:11
首先是建议你聘请律师。
其次，如果这房原是开发商建的商品房，在未办产权证的情况下可以出让，即转让合同为有效。如果是自建房，在未办产权证的情况下一般不好出让，即转让合同一般为无效合同。
第三，关于委托书的问题，该委托书是否为其哥哥亲笔书写或签名，由于该委托书没有经过公证，在签订合同之时无授权书，在签订合同后拿出的委托书没有公证，而其哥哥又没有亲自到场，因而该合同应当是一份无权代理人签订的合同。
第四，法院认定为有效合同，判定张女士违约，即需要证明合同上约定张女士交清房款的时间。只有其没有按照时间交款，才可能构成违约。又由于合同上交房时间、办理产权过户时间都未协商和提及，这严重地影响张女士的合法权益，明显地不公平，张女士可以起诉撤销这份合同。
其次，如果这房原是开发商建的商品房，在未办产权证的情况下可以出让，即转让合同为有效。如果是自建房，在未办产权证的情况下一般不好出让，即转让合同一般为无效合同。
第三，关于委托书的问题，该委托书是否为其哥哥亲笔书写或签名，由于该委托书没有经过公证，在签订合同之时无授权书，在签订合同后拿出的委托书没有公证，而其哥哥又没有亲自到场，因而该合同应当是一份无权代理人签订的合同。
第四，法院认定为有效合同，判定张女士违约，即需要证明合同上约定张女士交清房款的时间。只有其没有按照时间交款，才可能构成违约。又由于合同上交房时间、办理产权过户时间都未协商和提及，这严重地影响张女士的合法权益，明显地不公平，张女士可以起诉撤销这份合同。
回答时间：2009-08-28 07:41
可以对委托书申请笔记鉴定，如果委托在后，签订合同在前，那么双方的合同是无效的，且该房无证，无证的话，房屋不能处分。
建议将情况告知律师，由律师办理。
建议将情况告知律师，由律师办理。
回答时间：2009-08-29 13:18
综合以上律师意见办理吧！
回答时间：2009-08-27 21:26
建议委托律师办理。