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房屋交易中转按揭手续费及罚金究竟应该由谁承担

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房屋交易中转按揭手续费及罚金究竟应该由谁承担

各位律师,您好!我在广州,去年(09年)我买入一套二手房,在广州兴业银行贷款(当时是签订了3年内不能提前还款,若提前还款则缴纳提前还款额的10%作为违约金),今年1月31日在中介的劝说下我把房子挂牌出售,目前已经与买家、中介签订了三方协议。之前给中介签委托书的时候是要求实收,签三方合同的时候也是说明税费由买方承担。三方合同中与买方约定到兴业银行办理转按手续:合同签订30天内,卖方负责到原抵押银行办理转按手续。

后来在2月8日我与买家、中介经纪人一起到兴业银行办理相关手续,银行提出办理转按可能需要缴纳10%的违约金,由于三方合同里面对此没有提到谁来承担,因此当时买家、卖方及中介口头约定如果出现这种现象,买卖双方自行解除合同,已经缴纳给中介的中介费再协商解决。

今年3月初接到银行通知,银行认为转按其实就是提前还款,以我的贷款不足1年为理由,要求缴纳10%的违约金。因此我向买方提出按照之前口头约定撤销合同。但买方此时已经不同意,并坚持这部分罚金应该由我自行解决。现在合同限于僵持状态,买家准备起诉我拖延执行合同,要求赔偿10%房价的损失。

请问各位律师,房屋交易中转按揭手续费及罚金究竟应该由谁承担?原来口头解除合同的协议是否有效。谢谢!

咨询者:客服北京
[咨询时间:2010-03-25
悬赏分:
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剩余时间:已过期]

回答

2
魏国鹏律师
[地区:北京-朝阳区
手机:13121048109
积分:690903
]
回答时间:2010-03-25 15:54
魏国鹏
转按揭不等于提前还款,属于转让债务的行为,不存在违约的行为,银行要求交纳10%的违约金是没有法律依据的。口头解除合同的约定只要是真实的就是有效的。
中央电视台《华人频道》嘉宾律师 中央人民广播电台《都市法宝》栏目嘉宾律师
张德满律师
[地区:北京-海淀区
手机:18901066932
积分:1292
]
回答时间:2010-03-25 17:08
张德满
实际上,你卖房过程中转移按揭贷款,即由买房一方继续缴纳银行的贷款,是债务转移行为。债务转移应该征得债权人同意,即要征得银行同意。银行不同意,你们的转移行为无效。客观上,银行不应该收违约金,这不属于违约,只是办理一下转移手续,银行并无损失。因为有房产在,仍然作为抵押物,银行并无风险。如果无法达成一致,可以与买房一方协商解除合同,以贷款债务无法转移,合同客观上无法履行无由解除合同。
张德满律师于 2010-03-25 17:09 对回答进行了修改!

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