你好！苏律师解答如下：首先单位所售该房是福利性质的，理应售给本单位职工，有相应的指向性，若可以改名，则会造成不公平和与单位的愿望相悖；1、协议是有效的；2、虽是口头说的，但通过大家共同证明是可以还原当时的真实情形的；3、认购协议有效，则妄尘而按协议约定确定双方具体谁违约及违约责任的承担问题。
此情况下协议是否有效？是否属于违约行为？
单位新建带福利性质的全产权房，开始口头和职工说购房，只要申请买房的职工交纳了第一次购房认筹款，（此笔款先说是不退的）房款签订购房合同时就可以变更为实际买房人的姓名。因此部分职工就和厂内厂外的人各自签了有偿转让房屋认购权协议。
后来单位出通知说要实行实名制，购房合同不允许改签名字，不愿意要房的可以退还认筹款。
1在不能改名字的情况下，之前签的有偿转让协议是否还有效？
2职工都知道房屋合同可以改名字的事，所以协议没写房屋合同要写买方的名，但双方口头达成协议，也口头说过若单位不允许，那么双方都不属于违约。
卖方因为单位不给改签名字，而不敢卖了，买方属于违约行为吗？
卖方未和买方签退房协议，就把房子退了，买方以卖方没有房源提供为由，说卖方违约。这属于违约行为吗？
买方因为单位不给改签名字，而不敢买了，卖方以大家都知道的口头协议没写在合同里为由，不承认口头协议，说买方违约？属于违约行为吗？
补充说明：
请问律师：法律依据《合同法》第九十四条规定： 有下列情形之一的，当事人可以解除合同-----------买方不构成违约，也可以提出解除合同对吗？
在卖方敢卖（因为他否认口头协议购房合同要签买方的名字，因此认为单位不给改名字与我们签的协议无关），买方因为单位不给改签名字，而不敢买，现在卖方已经退了所登记的房，拿到了所交的认筹款，但就是不退给买方认筹款和转让金，还要求赔违约金-----他这样的要求合法吗？买方要怎样才可以拿回房款
真心的感谢律师的回答，终于知道点眉目了，我买方是不属于违约的，可在协商无果的情况下，上诉要以什么名义呢？
请问律师：法律依据《合同法》第九十四条规定： 有下列情形之一的，当事人可以解除合同-----------买方不构成违约，也可以提出解除合同对吗？
在卖方敢卖（因为他否认口头协议购房合同要签买方的名字，因此认为单位不给改名字与我们签的协议无关），买方因为单位不给改签名字，而不敢买，现在卖方已经退了所登记的房，拿到了所交的认筹款，但就是不退给买方认筹款和转让金，还要求赔违约金-----他这样的要求合法吗？买方要怎样才可以拿回房款
真心的感谢律师的回答，终于知道点眉目了，我买方是不属于违约的，可在协商无果的情况下，上诉要以什么名义呢？
回答
- 共4条
回答时间：2010-01-25 07:42
回答时间：2010-01-25 09:29
1.在不能改名字的情况下，之前签的有偿转让协议也是有效的，因为法律是为了保护善意第三人的利益，职工和受让方之间的转让协议是受法律保护的。
2.卖方因为单位不给改签名字，而不敢卖了，买方不属于违约行为，因为卖方因为不可抗力不能继续履行合同了，所以对于买方不构成违约，法律依据是《合同法》第九十四条规定： 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
卖方属于上述第一项规定的情形，有权解除和买方的合同。
3.卖方未和买方签退房协议，就把房子退了，买方以卖方没有房源提供为由，说卖方违约，是没有法律依据的，因为卖方没有能力再继续履行下去合同了，卖方没有过错，不承担法律责任。
4.口头协议，只要卖方有其他证据证明的情况下，也是有效的。
2.卖方因为单位不给改签名字，而不敢卖了，买方不属于违约行为，因为卖方因为不可抗力不能继续履行合同了，所以对于买方不构成违约，法律依据是《合同法》第九十四条规定： 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
卖方属于上述第一项规定的情形，有权解除和买方的合同。
3.卖方未和买方签退房协议，就把房子退了，买方以卖方没有房源提供为由，说卖方违约，是没有法律依据的，因为卖方没有能力再继续履行下去合同了，卖方没有过错，不承担法律责任。
4.口头协议，只要卖方有其他证据证明的情况下，也是有效的。
中央电视台《华人频道》嘉宾律师
中央人民广播电台《都市法宝》栏目嘉宾律师
回答时间：2010-01-27 10:40
协议有效，卖方没有违约。