你好！苏律师解答如下：首先卖方抵押的抵押金额远远低于该商铺价值，抵押权人实现抵押权时仅能就抵押金额实现权利，因抵押权是物权，其受偿时要先于你的债权，抵押权人可优先从变卖商铺价款中实现其权利，而余款你可实现权利。法院执行中应处置该商铺，并通知抵押权人主张权利，此事只有在进行中，方能解决。终究还是执行的问题！你仅单纯地申请强制过户是不能解决问题的。
苏村野律师于 2009-11-29 18:01 对回答进行了修改!
购买商铺因为卖方将此商铺抵押无法办理房产证
05年购买商铺，卖方代办房产证，但是卖方一直以种种理由表示无法办理房产证，给与违约金。
3年后发现，卖方在我购买商铺后不久，将此商铺及其他商铺一同抵押给典当行，抵押额低于售价数倍。
我听取律师意见，提出诉讼，要求法院判决此商铺为我拥有，要求卖方将房产证过户我名下。（未提抵押一事）
在卖方未到场情况下，一审判决我胜诉，卖方未提出上诉。
在与卖方协商不成，向法院提出强制执行，法院发现抵押之事，又再次协商不成，法院强制执行，（卖方将此铺面转抵押他人）房产局表示无法执行，法院就此结案。
请问法院在执行中是否尽力？
我赢了却拿不到属于自己的利益，以后我有什么办法去拿到自己的利益？？？？
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