以姐姐名义购房但房屋所有权归自己怎么保障权益？

以他人名义购房在法律上存在诸多风险。因为我国对不动产实行权属登记制，登记后所取得的产权证明为房屋所有权的唯一合法凭证。因此，尽管你出资购买了房屋，但由于购房合同或产权证上的名字并非你的名字，那么一旦名义上的购房人否认这种事实，且不配合房产过户，而你如果不能拿出充足的证据证明自己是实际购房人，那么很可能就得将自己实际出资的房产拱手让人。 退一步讲，如果在主张房屋产权不成的情况下，可以选择主张债权索要房款，但也有可能遭遇风险。原因在于，名义上的买房人可以将自己名下的房产进行转卖、抵押（取得权属证书的），得到的款项可能投资，可能消费，也可能隐匿，而你又不能向房屋的购买者主张权利，因为他们已支付了相应的对价，属于民法上的善意第三人，而民法又是保护这些善意第三人的。这样我们的风险就可能是赢了官司输了钱。当然，最危险的就是出于人情等方面的顾虑，连付款的任何证据都未保留，一旦发生纠纷，就很有可能血本无归了。 鉴于风险的存在，我认为应尽量避免使用他人名义购买房产。但各人情况毕竟不同，如果确非得已的话，也要注意以下几方面的情况：一是尽量选择可靠的、信誉好的人，对陌生的、不太熟悉的人宁可放弃；二是双方要签订明确的协议，约定好房屋权属的归属及产权过户的时间；三是保存好自己付款的证明，包括首付款及归还的银行的按揭，能从自己户头支付的最好从自己的户头支付。有困难的，最低限度也得要求名义上的买房人打收到房款的收条。这样的话，即使在发生纠纷的情况下，也可以向法院主张变更房屋的所有权，然后再凭生效的判决书到房管部门办理变更登记。即便在房屋产权主张不成的情况下，也可以向对方主张房款。 协议书 甲方：（写清楚姓名、性别、年龄、住址、身份证号、联系电话，同时留对方身份证复印件） 乙方：（参照甲方内容填写清楚） 就乙方以甲方名义出资购买房产一事，双方订立如下协议共同遵守。 一、由于乙方未取得北京市户口，故乙方出资 万元，借用甲方名义购买位于 市 区 小区的 楼 门 室住宅一套。 二、该房产只是借用甲方名义，房产的所有权归乙方所有，甲方对该房产不享有任何权利，也不对该房地产承担任何风险及法律责任，不承担该房产发生的任何费用，更不得擅自将该房产处置、转让、设置抵押或担保，不得就该房产向乙方提出任何权利主张。 三、乙方对上述房产享有实际的产权和完全的使用权（包括收益权），同时，由于上述房产尚在乙方名下，乙方应为甲方出具全权授权书，由乙方自用或出租、经营使用该房产，并收取租金等收益，该收益与甲方无关。 四、乙方提出办理房产过户手续时，甲方应全力配合，但过户费用由乙方承担。 五、甲方擅自处置房产的，应赔偿乙方的所有损失。 甲方：（签名并捺手印） 乙方：（签名并捺手印） 二〇〇九年十月二十二日