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商品房认购协议的法律效率

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咨询编号:16376什么是编号?

商品房认购协议的法律效率

与开发商签订商品房预售及付款协议书,对房屋的位置,面积、单价、总金额以及交款的方式进行了约定,但房屋面积后注了一句面积按实测面积为主,到交首付时,开发商说面积增大了15平米,要求按增加后的面积付款,房屋面积按建筑面积计算,请问这样合理吗,如果要起诉开发商能胜诉吗?

补充说明:
签订商品房认购协议时,开发商的商品房预售许可证尚未办下,现以办好,通知交首付签购房合同时通知住房建筑面积增大15平米,要求按现有面积付款,请问该商品房认购协议据有法律效应吗,是否为无效,建设部的《商品房销售管理办法》中的第20条款是否适用?如何维权
咨询者:fa112453甘肃
[咨询时间:2009-12-29
悬赏分:
解答数:4
剩余时间:已过期]

回答

4
陈光武律师
[地区:山东-临沂市
手机:13953912878
积分:235
]
回答时间:2009-12-29 13:08
陈光武
1、超出3%部分属合理溢涨,客户承担。其余部分开发商承担。否则,有权退单。
苏村野律师
[地区:山东-威海市
手机:15666310909
积分:18771
]
回答时间:2009-12-29 13:09
苏村野
你好!苏律师解答如下:如果合同中对实测面积后有差异明确约定“多退少补”,你主张权利就不利;如果合同中没有明确约定,则按法律规定,你可以解除合同或继续履行,但面积超过3%的部分费用由开发商承担。
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王树德律师
[地区:北京-朝阳区
手机:13910608495
积分:971
]
回答时间:2009-12-29 13:21
王树德
应当区分两个概念:房屋预测面积还有房屋实测面积。
房屋预测面积是指是指在商品房期房(有预售销售证的合法销售项目)销售中,根据国家规定,由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构,主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为,它是开发商进行合法销售的面积依据。
而房屋实测面积是指商品房竣工验收后,工程规划相关主管部门审核合格,开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据,是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。
在商品房买卖合同当中,最终是以实测面积来进行销售的,也就是多退少补! 上面的问题所指:双方签订的只是预售合同,约定的也只能是预测面积,而非正式合同约定的面积。“超出百分之三应当由开发商承担”的情形只有在实际交付面积和正式合同约定的面积误差在百分之三时才适用。
详情请看如下内容:http://wangshudefangwu.blog.163.com/blog/static/135741139200911291750972/edit/?mode=prev
王树德律师于 2009-12-29 13:36 对回答进行了修改!
魏国鹏律师
[地区:北京-朝阳区
手机:13121048109
积分:690903
]
回答时间:2009-12-29 14:41
魏国鹏
1.在你们签订协议时,开发商还没有取得商品房预售许可证,属于不具备开发商主体的资质条件,不能对外签订商品房认购协议,其不具备合同的主体资格,你们订立的商品房认购协议是无效的。
法律依据是《合同法》第五十二条规定: 有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
开发商的行为违反了上述第五项的规定,所以合同是无效的。
2.由于上述合同无效,所以不能适用建设部的《商品房销售管理办法》中的第20条的规定。
中央电视台《华人频道》嘉宾律师 中央人民广播电台《都市法宝》栏目嘉宾律师