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屋面纠纷

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屋面纠纷

民事诉状

原告于去年与某某房产开发公司签订《商品房买卖合同》,购其开发建设的两个商业门面,并特别约定该商业门面所在楼宇的屋面使用权归买受人。当地政府于今年对原告购买的商业门面进行了不动产登记,并取得《房屋所有权证书》。据此,原告对所买商业门面及所在楼宇的屋面有直接支配和排他的权利。开发公司将该房交付原告使用后,原告发现门面的东西两侧不同程度的漏水,经查看后,方知与原告屋面东西两边相邻的被告某某、某某改变其房屋结构,分别在其房屋的东、西墙上进行了窗改门,并在原告屋面上种植花草和蔬菜,堆放杂物,致使屋面一片狼藉。

综上所述,被告的行为妨害了物权,依法应当承担民事责任。为和谐处理纠纷,化解矛盾,原告多次主动与被告交涉,交涉无果,被告侵权行为还在继续。为维护原告的合法权益,特具文提起诉讼,请求人民法院依法判令被告停止侵害,封闭其擅自开设通往原告屋面的门,将堆放在原告屋面的杂物,泥土及种植的花草,蔬菜等全部清洁,彻底排除妨害,恢复原状。

此致

某某法院。

具状人;.....

民事答辩状

答辩人因原告提起 停止侵害,排除妨害,恢复原状 一案,现答辩如下:

一、原告在起诉状中陈述: 于去年原告与某房地产开发公司签订 《商品房买卖合同》,购买其开发建设的商业门面,并特别约定该商业门面所在楼宇的屋面使用权归买受人。辩护人认为该约定为无效约定,原告对所买门面所在楼宇屋面无直接支配和排他的权利。该门面楼宇屋面所有权和使用权归全体业主。理由如下:

1.原告所购的门面位置处于某小区2栋与3栋楼宇间,根据《城市居住区规划设计规范》,该门面的屋面及上方空间作为宅侧面间距,起采光、通风、防火作用。根据消防法,原告对所购门面屋面无直接支配和排他的权利。

2.根据物权法第七十三条及第七十条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。所以具有消防意义的屋面,作为公共场所,业主对屋面及上方空间享有共有和共同管理的权利。

再根据《律师办理商品房交易业务操作指引》第二章 新建商品房买卖第29条

商品房买卖合同约定的内容不得违反《物权法》等法律法规的效力性、强制性规定,不得将法定属于全体业主共有的空间约定属于开发商或个别业主所有。开发商如将外墙面、屋顶的使用权约定给开发商或个别业主的,应在与建筑区划内每一位买受人所签的商品房买卖合同中约定。 开发商未经其他业主同意,将屋面使用权私下约定给原告,给相邻关系的业主带来极大的安全隐患,严重侵犯了其他业主的权益。

3。根据《商品房买卖合同》第十八条,买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施;开发商与原告签订的约定,损害了第三人的利益,违反了辩护人与开发商共同签订的合同。

据以上几点,辩护人认为原告与开发商签订的约定无效,原告对所买门面屋面

无直接支配和排他的权利,该门面楼宇屋面所有权和使用权归全体业主,辩护人有权使用该屋面,对任何人无侵权行为。

二、辩护人装修时将窗改成门,进入公共场所种植一点花草和蔬菜,并未危及建筑物的安全,未给其他业主带来任何安全隐患,也未损害其他业主的合法权益,根据便民原则,这是一种行政许可的行为。

三、原告并非小区内业主,自购买该门面后,强行向小区内破墙开门,破路架设下水道,造成路面坑洼积水,2栋及3栋业主治安难保,辩护人及小区内业主强烈要求其恢复原状。

四、原告所述门面东西两侧漏水,实为七栋和八栋楼主体墙受雨水淋湿,由于开发商所用防水漆质量问题以及楼房与门面地基下沉快慢不同,使雨水沿墙向下漏湿,原告购买门面后,强行霸占2、3栋墙体为其侧墙,并强行将主楼与门面间的通风缝道堵塞,致使受雨水淋湿墙面数日不干,造成辩护人与之相隔的车库东面墙发霉变黑,辩护人强烈要求原告自建东西侧墙,恢复通风道口。原告所购门面东西两侧漏水,并非辩护人造成,辩护人不承担任何补漏责任。关于补漏,原告应采取正当渠道。根据开发商发给的《房屋质量保证书》,五年之内,由开发商保修;五年之后,应由房屋维修基金提供维修费用。

综上所述,原告所买门面屋面所有权和使用权归全体业主共有,辩护人对原告无任何侵权行为,也未造成任何危害和损失,不承担任何民事责任。本案一切诉讼费由原告负担。最后,请求人民法院依法判令原告所买门面屋面所有权和使用权归全体业主,封闭通往小区内的门,自建东西侧墙,恢复通风道口,恢复原状。

此致

........法院

您若是法官,将如何裁决?

咨询者:fa273985广西
[咨询时间:2011-09-01
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回答

1
刘子若律师
[地区:北京-朝阳区
手机:13910524458
积分:347612
]
回答时间:2011-09-04 14:36
刘子若
向法院起诉要求停止侵权,进行维修和赔偿损失。建议聘请律师提供法律帮助。

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